Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome („spoločenstvo“) je právnická osoba, ktorá:
- spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy,
- zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom okresným úradom v sídle príslušným podľa sídla spoločenstva (ďalej len „register“). Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Pravosť podpisu na návrhu musí byť úradne osvedčená. Okresný úrad vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania alebo ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o výkone správy. Po zápise do registra okresný úrad zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra.
Súčasťou návrhu na zápis do registra je:
- zmluva o spoločenstve (v dvoch vyhotoveniach),
- zápisnica a prezenčná listina zo zhromaždenia alebo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo hlasovacia listina a výsledok písomného hlasovania,
- údaje zvoleného predsedu potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov,
- údaje potrebné na účel overenia vlastníckeho práva k domu, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra,
- výpoveď zmluvy o výkone správy, ak ide o zmenu formy správy,
- doklad o zaplatení správneho poplatku.
Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. V zmluve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve. Zmluva sa schvaľuje sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom ju podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome (pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená).
Zmluva o spoločenstve musí obsahovať:
- názov a sídlo spoločenstva,
- orgány spoločenstva a ich právomoc,
- spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
- úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
- úpravu majetkových pomerov spoločenstva,
- spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.
Orgánmi spoločenstva sú:
- predseda (štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene),
- rada (dozorný orgán spoločenstva),
- zhromaždenie (všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome),
- iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.
